去年11月份，西安航天基地71.628亩住宅用地进行出让，由于无人报价而宣布流拍。

如今，时隔半年，这块开发用地再次挂牌出让。

(资料图片)

这一次，71.628亩住宅用地与紧邻的30.702亩商服用地捆绑进行出让，能否顺利成交？

01

102.33亩，12.2亿元起

2022年11月份的时候，位于西安航天基地航天南路与神舟六路交汇处西北角HT01-27-4-1宗地进行出让。

这宗71.628亩、容积率2.8的住宅地块，当时挂牌起始价为10.8亿元、最高限价12.42亿元、竞买保证金2.16亿元。

但最终因挂牌期届满该宗地未存在有效报价，宗地宣布流拍。

如今，时隔半年，西安再次发布了HT01-27-4-1宗地的出让公告。

这一次，HT01-27-4-1宗地71.628亩的住宅用地，与HT01-27-4-2宗地30.702亩的商服用地进行捆绑出让。

住宅用地的容积率不大于2.8，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%，地上建筑面积不大于133706平方米（住宅不大于124983平方米+幼儿园3150平方米+老年人日间照料中心约750平方米），地下建筑面积不小于56172平方米。

商服用地的容积率不大于3.5（计容容积率不大于3.7），建筑密度不大于50%，绿地率不小于25%。地上建筑面积不大于71634平方米（计容建筑面积不大于75727平方米），地下商业建筑面积不大于4093平方米，地下停车建筑面积不小于26788平方米。

由于两宗地捆绑出让，出让的土地面积增大了，因此挂牌起始价上调到了12.2亿元，最高限价14.03亿元，竞买保证金为2.5亿元。

从这块地的位置来看，紧邻地铁4号线神舟大道站，地铁站D出口就在商服用地楼下，属于一个地铁盘。

地块南侧一路之隔是中国普天西安产业园，地块东侧一路之隔是陕西煤业化工技术研究院，另外周边还有九鼎产业园、荣耀终端、中科遥感西安空间信息科技产业园、国家超算(西安)中心等等，周边可以说是产业聚集。

向南500多米则是西安市航天城第二中学、向西600多米是西安航天菁英学校（原交大附中、附小航天学校）、向东约1300米是西安航天城第二小学，教育资源也比较丰富。

地产开发方面，融创、招商、航天实业、大华等全国性房企以及本土房企此前在该地块周边有项目开发，目前该地块向南不到1000米的一宗低容地块也正在挂牌出让。

同等容积率之下，距离该地块比较近的待售项目是泰发祥时光雅境，目前待售，2T4高层价格在1.8万元/㎡左右、2T2高层价格在1.92万元/㎡左右。

按照此次挂牌的价格计算，该地块折合地价1192.22万元/亩起，楼面地价5941.37元/㎡起。不过由于该地块中商服用地占比达到了30%，因此这个楼面地价仅作参考，对于住宅的售价不具有参照意义。

02

这一次，能否顺利成交？

从地块位置、各项指标来讲，这块地是一块优质地块，其中的开发难度在于30%的商服用地占比。

上一次71.628亩的住宅用地流拍，并不代表就没有房企有意向，有时候拿地这件事情，也受到房企短期的现金流等因素的影响，去年是11月份，各家房企普遍缺少现金流，全年的拿地指标也基本用完，因此在拿地这件事情上就比较谨慎。

今年从政策层面来讲，整个地产行业的大环境已经发生了变化，从今年前几个月各家房企拿地来看，积极性也明显提升。

另外，这两年西安土地市场还有一件有意思的事情，那就是有的地块首次挂牌出让流拍，二次挂牌出让则溢价成交。

2022年11月份，航天基地东长安街以南、雁塔南路以西、神舟二路以东一宗40.542亩的商务金融用地+娱乐康体用地，以2.79亿元成交，溢价率12.05%。这块地在2021年12月份的时候曾经以4亿元起挂牌出让，后来流拍，调整了地块相关指标、起拍价之后，溢价成交。

今年3月份，长安区32.507亩的地块以3.5亿元成交，溢价率9.38%。这块地在2022年6月份的时候曾经以3.2亿元起出让，最终流拍。在地块指标、挂牌起始价没有做任何调整的情况下，二次挂牌出让不但成交，并且还多卖了3000万元。

这一次，航天这块102.33亩的地块再次发布出让公告，估计是已经有企业有意向了，大概率会成交！

关键词：